ΤΙ ΑΛΛΑΖΕΙ ΣΤΗΝ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΔΟΜΗΣΗ ΜΕ ΤΟΝ Ν.4759/2020

Οι αλλαγές που επέρχονται στον πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό, στο κτηματολόγιο και στα αυθαίρετα

Αρκετές και σημαντικές είναι οι αλλαγές που φέρνει στα πολεοδομικά και χωροταξικά πράγματα της χώρας ο νέος νόμος Ν.4759/2020 (ΦΕΚ 245/Α/9-12-2020). Εισάγονται διατάξεις με τις οποίες θεραπεύονται χρόνια πολεοδομικά προβλήματα, κυρίως στην εκτός σχεδίου δόμηση ενώ παράλληλα κλείνει ο κύκλος των παρεκκλίσεων σε καθορισμένο χρονικό διάστημα, εκσυγχρονίζεται και βελτιώνεται σημαντικά το καθεστώς έκδοσης των οικοδομικών αδειών, αποδεσμεύονται ιδιοκτησίες που τελούσαν σε ομηρία ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων για δεκαετίες, καθορίζονται χρονικά πλαίσια σύνταξης τοπικών πολεοδομικών σχεδίων, δίνονται κίνητρα για την οργανωμένη επιχειρηματική δραστηριότητα καθώς και την ενεργειακή και περιβαλλοντική αναβάθμιση των κτιρίων. Συνοπτικά οι αλλαγές που επέρχονται με τον Ν.4759/2020 είναι:

1. Εκτός σχεδίου Δόμηση

Καταργούνται οι παρεκκλίσεις αρτιότητας οι οποίες αφορούν σε ακίνητα μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων.

Στα επόμενα δύο χρόνια οι ιδιοκτήτες των ακινήτων από 750 τ.μ. έως κάτων των 4 στρ. έχουν την δυνατότητα να εκδόσουν οικοδομικές άδειες οι οποίες θα ισχύουν για τέσσερα επιπλέον χρόνια. Μετά απο την μεταβατική περίοδο των δυο ετών, η δόμηση των ακινήτων αυτών θα ρυθμίζεται απο τα Τοπικά ή Ειδικά Πολεοδομικά σχέδια που θα εκπονηθούν στο διάστημα αυτό.

Εως την έκδοση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων δεν αλλάζει το καθεστώς που ισχύει για την δόμηση των ακινήτων τεσσάρων και άνω στρεμμάτων.

Προβλέπεται η συνένωση ακινήτων εκτός σχεδίου για να προκύψει ακίνητο εκτάσεως τεσσάρων στρ. αν τουλάχιστον ένα από τα συννενούμενα ακίνητα ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο πριν τον Δεκέμβριο του 2020.

Τουριστικές εγκαταστάσεις στα εκτός σχεδίου ακίνητα θα ανεγείρονται πλέον μόνο σε ακίνητα εκτάσεως μεγαλύτερης των 8 στρ. Κατά παρέκκλιση θα μπορούν να ανεγερθούν και σε ακίνητα των τεσσάρων στρεμμάτων αν πληρούν περιβαλλοντικά και ενεργειακά κριτήρια. Μέγιστος συντελεστής δόμησης των ακινήτων της κατηγορίας αυτής 0.18 για ακίνητα εως 50 στρ. πάνω από τα οποία ο Σ.Δ. κλιμακώνεται έως 0.10.

Η μέγιστη επιφάνεια δόμησης για τουριστικές εγκαταστάσεις δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 8.000 τ.μ.

Προβλέπεται ανέγερση μεγαλυτέρων συγκροτημάτων με την προυπόθεση παραχώρησης στον Δήμο εκτάσεως ανάλογης της επιφάνειας που θα δομηθεί πάνω από τα 8.000 τ.μ.

Στα ακατοίκητα νησιά δίνεται η δυνατότητα δόμησης σε ακίνητα μεγαλύτερα των 20 στρ.

Σε ακίνητα εντός ΖΟΕ ορίζεται Σ.Δ. 0.18. Τυχόν ευνοϊκότερος Σ.Δ. που ορίζεται από τις αντίστοιχες ΖΟΕ, ισχύει εφόσον δεν υπερβαίνει το 0,20.

2. Χωροταξικός σχεδιασμός

Εως το τέλος του 2023 θα πρέπει να έχουν εγκριθεί τοπικά πολεοδομικά σχέδια σε 350 δημοτικές ενότητες ή στο 32% της χώρας ενώ έως το 2028 θα πρέπει να έχει καλυφθεί όλη η χώρα. Άμεση προτεραιότητα δίνεται στα νησιά και σημαντικές τουριστικές περιοχές.

Καθορίζονται περιορισμοί στην χωρίς κανόνες χωροθέτηση βιομηχανιών και επιχειρήσεων και μειώνεται ο συντελεστής δόμησης για μεμονωμένες βιομηχανικές δραστηριότητες, κατά 33%.

Αντίθετα στα επιχειρηματικά πάρκα για τη βιομηχανία και στους οργανωμένους υποδοχείς που αφορούν επιχειρηματικές δραστηριότητες, αυξάνονται σημαντικά οι συντελεστές δόμησης.

Απλοποιείται το καθεστώς των χρήσεων γης, ώστε οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες και επενδυτές να γνωρίζουν επακριβώς πού μπορούν να κτίσουν και τι μπορούν να κτίσουν.

Συγκεκριμένα, με Προεδρικό Διάταγμα που θα προωθηθεί άμεσα, μειώνονται οι γενικές χρήσεις και προωθούνται οι μικτές χρήσεις γης.

Επίσης, καθιερώνεται η Εθνική Ονοματολογία Χρήσεων Γης η οποία θα εφαρμόζεται με ενιαίο τρόπο σε όλα τα είδη σχεδίων χρήσεων γης και αντιστοιχίζονται οι χρήσεις γης με τους σχετικούς Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριότητας (ΚΑΔ), καθώς και με τις κατηγορίες της περιβαλλοντικής αδειοδότησης.

Προβλέπεται η οριοθέτηση μη οριοθετημένων οικισμών με ειδικό προεδρικό διάταγμα με πρωτοβουλία των Δήμων.

3. Πολεοδομικός σχεδιασμός

Δημιουργείται νέα Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ) ανά Περιφέρεια εντός του πρώτου εξαμήνου του 2021, η οποία θα στελεχωθεί με κατάλληλο στελεχιακό δυναμικό με σκοπό την επιτάχυνση των διαδικασιών προέγκρισης ή αναθεώρησης οικοδομικών αδειών.

Παράλληλα, δημιουργείται και μία Κεντρική Υπηρεσία Δόμησης (Κ.Υ.ΔΟΜ.) στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, στην οποία θα υποβάλλονται οικοδομικές άδειες οι οποίες έχουν καθυστερήσει για πάνω απο τρείς μήνες στις τοπικές ΥΔΟΜ καθώς και άδειες που αφορούν στρατηγικές επενδύσεις άνω των 500.000 ευρώ ή σε κτήρια άνω των 3.000 τ.μ. και χρηματοδοτούνται από ευρωπαϊκά προγράμματα.

Στις περιπτώσεις των αντιφατικών ερμηνειών της νομοθεσίας, το ΚΕΣΥΠΟΘΑ θα δίνει οριστική λύση.

Ψηφιοποιούνται πλήρως οι διαδικασίες έκδοσης οικοδομικών αδειών οι οποίες πλέον θα εκδίδονται αυτόματα ύστερα από την ηλεκτρονική υποβολή του φακέλου με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και τις προβλεπόμενες εγκρίσεις. Προβλέπεται μάλιστα η έκδοση των αδειών να γίνεται σε διάστημα 10 ημερών.

Στην περίπτωση των οικοδομικών αδειών των κατηγοριών 1 και 2, προβλέπεται διαδικασία υποχρεωτικής προέγκρισης, κατά την οποία η υπηρεσία ελέγχει βασικά στοιχεία της άδειας και στη συνέχεια με ευθύνη φυσικά του μηχανικού εκδίδεται η άδεια.

Ενεργοποιείται η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης, για ιδιοκτήτες διατηρητέων κτηρίων που δεν μπορούν να τον αξιοποιήσουν έως σήμερα. Αυτό θα επιτυγχάνεται με τον νέο μηχανισμό που εισάγεται με την Ψηφιακή Τράπεζα Γης. Η μεταφορά συντελεστή δόμησης θα γίνεται μόνο σε αυστηρά προκαθορισμένες περιοχές τις γνωστές Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) με συγκεκριμένους κανόνες.

Δίνεται η δυνατότητα δημιουργίας κοινόχρηστων χώρων σε χώρους που παραμένουν για χρόνια δεσμευμένοι και αναξιοποίητοι, αποζημιώνοντας τους ιδιοκτήτες.

Παράλληλα προβλέπεται η αυτοδίκαιη άρση των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων εάν παρέλθει μεγάλο διάστημα από την επιβολή τους. Ορίζεται επίσης ότι μια ρυμοτομική απαλλοτρίωση μπορεί να επανεπιβληθεί από τους Δήμους μόνο μία φορά με συγκεκριμένους όμως περιορισμούς.

Η ανέγερση ιδιωτικών ναών θα γίνεται στο εξής σε κατά κανόνα άρτια οικόπεδα, δηλαδή σε 4.000 τ.μ.τουλάχιστον. Στα εκκλησιαστικά νομικά πρόσωπα δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου, η ανέγερση ναών μπορεί να γίνεται και στα μικρά οικόπεδα των 500 τ.μ. και άνω.

Παρέχονται κίνητρα στους ιδιοκτήτες πολυωρόφων κτιρίων για «απόσυρση» ορόφων με αποζημίωση των ιδιοκτητών..

Κτίρια που κατασκευάζονται με υψηλές προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης θα δικαιούνται επιπλέον συντελεστή δόμησης.

Παρέχονται κίνητρα για την ενίσχυση της προσβασιμότητας των κτηρίων για τους ανθρώπους με αναπηρίες.

Προβλέπεται διαδικασία έκδοσης ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου για κάθε νέο κτίριο και για κάθε μεταβίβαση κτιρίου. Η διαδικασία περιλαμβάνει την καταγραφή όλων των στοιχείων του κτιρίου (άδεια, κατόψεις, πίνακες χιλιοστών, κτλ) σε ψηφιακή πλατφόρμα την οποία έχει δημιουργήσει και θα λειτουργεί το ΤΕΕ.

Θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα έως την έγκριση των Τοπικών πολεοδομικών σχεδίων, ακίνητα τα οποία εχουν απομειωθεί συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης οδού εφόσον μετά την απομείωση έχουν ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ., πρόσωπο στον δρόμο 25 μ. και βάθος 40 μ.

4. Αυθαίρετα

Εντάσσονται στην κατηγορία 4 και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης:

Αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια αν αυτές δεν ξεπερνούν τα 50 τ.μ.

Αυθαίρετοι εξώστες πάνω απο κοινόχρηστους χώρους.

Αναστέλλονται οι κυρώσεις για αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης της κατηγορίας 5 για ακίνητα σε περιοχές που το 2020 κηρύχθηκαν σε κατάσταση εκτάκτου ανάγκης, για ακίνητα που αποκτώνται μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού, μέσω leasing, κατόπιν κληρονομικής διαδοχής, ακίνητα που μεταβιβάζονται στην ΕΤΑΔ.

5. Κτηματολόγιο

Δίνεται παράταση ενός έτους για διορθώσεις των κτηματολογικών εγγραφών η προθεσμία των οποίων έληγε την 31/12/2020.

Ενεργοποιείται σταδιακά μετά από διάστημα έξι μηνών το πρόστιμο για την υποβολή εκπρόθεσμης δήλωσης. Το πρόστιμο θα εξαρτάται τόσο απο την αξία του ακινήτου, όσο και από τον χρόνο καθυστέρησης.